부읽남의 '부트캠프' 따라잡기 ··· 5

(이 글은 100일 챌린지 - 1일 1편 3000자 블로그 포스팅 시리즈의 마흔세 번째 글입니다.)

 

Day 043. 부트캠프 5화 따라잡기.

구독자 여러분 안녕하세요!

당신의 시간을 절약해 드리는 리뷰어 모구리입니다.

 

오늘은 부읽남 님의 '부트캠프' 5화의 내용을 정리하고 따라 해 보는 시간을 가지겠습니다.

재미있게 읽으셨다면 구독&공감(좋아요) 부탁드립니다. :)

 

 

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영상 소개

"미안하다 이거 보여주려고 어그로 끌었다."

 

인상적이었습니다. 설마 빌드업? 부트캠프 4화까지는 빌드업이었냐 그런 의심이 드는, 부트캠프 5화였습니다.

 

무주택자 혹은 1주택자에게 좋은 지침이 될 듯합니다. 훌륭한 가이드라인.

 

잘 모르는 분야에 도전할 때, 가이드라인을 참고하는 것은 큰 도움이 되죠.

 

 

뭘 모르는지 모르는 상태.

 

모구리 같은 부린이에게 부트캠프는 모르는 게 뭐였는지 알려주는 그런 고마운 콘텐츠입니다.

 

그럼 채우면 됩니다. 뭘 모르는지는 아는 상태가 되면 그게 가능해집니다.

 

부트캠프 5화 정리 시작하겠습니다.

 

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부트캠프 5화

이번 화는 참고할 내용이 많습니다. 무주택자가 부동산 매수를 할 때 말이죠. 집 사는 방법을 알려줍니다.

 

주택 구매 절차를 제시하는데, 단, 준비물을 필요하다고 합니다.

 

* 필요 데이터.

 - 주택 구매능력 ¹

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¹ 주택 구매능력이란, 개인의 저축률 및 개별 자산 정보를 아우른 주택 매수 금액의 최대치입니다. 다음을 참고해 간이로 주택 구매능력을 계산해볼 수 있습니다. 아래의 부읽남의 '부트캠프' 따라잡기 ··· 2를 참고해주세요.

 

부읽남의 '부트캠프' 따라잡기 ··· 2

(주택구매능력표 엑셀 시트는 유료 강의 101클래스 수강 시 제공된다고 합니다. 참고하세요.)

 

#1. 마인드 갖추기 - 무주택자가 알아야 할 세 가지.

하나. 집부터 사라고 말하는 이유.

우리는 물건을 살 때, 가지고 있는 돈을 가지고 값을 치릅니다. 돈을 주고 물건을 받는다. 상식이죠. 근데 부동산처럼 비싼 물건을 살 때는 그 상식을 적용하면 안 됩니다. 제가 말한 게 아니라 부읽남이 그랬어요!

 

돈을 모아서 집을 산다.            ----->  X
집을 사고 돈을 갚으며 산다.     ----->  O

 

간단한 예를 통해 설명합니다.

 

연봉이든 집값이든 해마다 올라간다. 연평균 5% 오른다고 치자.

연봉이 3천만 원인 사람이 5억 짜리 아파트를 사려고 하는데,
3천만 원인 연봉은 다음 해에 150만 원이 오르고 아파트는 2500만 원이 오른다.

 

위처럼 부동산 가격의 증가폭을 소득은 쫓아갈 수 없다. 그러니까 일단 집부터 사자. 그리고 빌린 돈은 갚아나가자.

 

부읽남이 말하는 집부터 사라고 하는 이유였습니다.

 

둘. 설정한 저축률을 유지해야 하는 이유.

부읽남은 영상에서 저축률에 대한 강조를 합니다. 주택 구매 능력은 저축률이 오르면 따라 상승하기 때문입니다. 아주 팍팍 늘어난다고 합니다.

 

그리고 설정한 저축률은 최소 3년은 지킬 각오를 하라고 합니다. 안 그러면 비극이 일어난다고.

 

저축률을 70%로 설정하고 집을 샀는데, 실제 저축률이 50%, 30%로 내려가버리면 빚을 끌어와 다른 빚을 갚아야 하는 상황이 와 버립니다. 돌려막기.  늪에 빠져든 것처럼 상황은 점점 더 나빠질 겁니다.

 

알고 보니 내가 가진 능력보다 너무 비싼 집을 샀다. 그런 엔딩을 피하고 싶다면 초기에 약속한 저축률을 준수하라 조언합니다.

 

"내가 저축할 수 있는 만큼만 빌려서 집을 사세요."

 

부읽남의 조언입니다.

 

셋. 레버리지의 종류를 알아야 하는 이유.

이건 당연한 이유겠죠. 레버리지를 모르면 집을 살 수 없습니다.

 

비싼 집을 사려면 남의 돈을 끌어다 와서 사용해야 되는데, 종류를 알고 공부해야죠. 공부를 해서 내 상황에 가장 알맞은 방법을 선택해 실행하면 됩니다.

 

레버리지 네 가지 방법.

1. 대출
2. 전세
3. 증여
4. 시간

 

가장 좋은 방법은 당연히 증여입니다. 현금이 바로 생깁니다. 이자를 낼 필요가 없죠. 내 돈이 되는 건데. 근데 알죠? 이건 내 능력과 무관합니다.

 

결국 이 세 가지를 놓고 선택해야 합니다. 대출, 전세, 시간.

 

먼저 대출과 전세를 묶어서 설명을 하겠습니다. 둘 다 어려운 건 없습니다. 그냥 부족한 돈을 어디서 충당하느냐 차이만 있습니다.

 

대출은 부족한 돈을 은행에서 빌려오는 방법이고, 전세는 부족한 돈을 세입자로부터 받는 전세보증금으로 충당하는 방법입니다. 구매할 부동산을 전세 내놓는 거죠.

 

1. 신용대출 + 주택담보대출
2. 신용대출 + 전세

(단, 주택담보대출과 전세를 동시에 사용할 수는 없습니다.)

 

바로 실거주할 생각이라면 1번을 사용,

N년 후 실거주할 생각이면 2번을 사용하는 게 좋습니다.

 

시간은 딴 게 아니라, 재건축/재개발 예정인 부동산을 매수하는 방법을 말합니다. 흔히들 '몸테크' 통해서 돈을 버셨다는 분들은 다 이 시간 레버리지를 이용하신 분들이라고 생각하면 됩니다.

 

지금까지 부읽남의 레버리지 종류를 알아야 하는 이유였습니다.

 

이렇게 세 가지를 알고 난 뒤에, 주택구매능력표를 바탕으로 실전에 돌입합니다. 부읽남과 아이들(사연자 A, B, C 님)

 

#2. 이것만 따라 하면 너도 집 살 수 있어!

사연자 A, B, C 씨 세 분 모두 주택구매능력표를 작성해 온 상태입니다.

 

주택 구매능력을 바탕으로 가지를 뻗어 나가는데요. 사연자 세 분의 사례를 통해 주택 구매 프로세스를 이해할 수 있습니다.

 

세 분의 주택 구매능력은 하기와 같습니다.

 

주택 구매능력.

- A 씨 : 7.8억
- B 씨 : 15억
- C 씨 : 17억

 

이 주택 구매능력을 바탕으로 평단가²를 계산합니다. 평단가 계산이 끝나면 드디어 주택 구매 절차에 따라 움직일 수 있습니다.

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² 평단가 = [주택 구매능력(돈) / 원하는 부동산의 평 수]입니다.

 

부읽남의 주택 구매 A to Z.

1. 평단가를 바탕으로 지역을 필터링한다. (BEST 5까지 선정.)
2. 주택 구매금액, 연식, 평수, 세대수 등을 고려하여 선정 지역 내의 단지를 추린다.
3. 단지 중 하나를 고른다. 해당 지역 부동산에 전화해 시세를 확인한다.
  → 매매가와 전세가 확인.
4. 접근 가능한 수준의 매물이면 임장 리스트에 추가하고, 아니면 3번으로 돌아간다.
5. BEST 1부터 BEST 5까지 2~4 과정을 반복하며 지역별 매수 후보 리스트를 채워나간다.

 

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얻을 수 있는 인사이트.

음, 무주택자가 첫 주택을 구매하기까지 이렇게 많은 과정을 거쳐야 된다는 사실을 몰랐습니다. 사실 부동산이야 그냥 은행 가서 대출받아서 사면 끝 아니냐. 이런 생각을 갖고 있었거든요.

 

하지만 필요한 게 많습니다.

 

* 부동산을 사는데 필요한 것들(부트캠프 5화까지).

1. 주택구매능력표.
- 세후 연소득
- 실제 저축률
- 현금성 자산 (3개월 이내 현금화가 가능한)
- 주택 관련 자금 (현재 전월세 보증금 및 유주택자라면 보유 주택의 시가)
- 기존 대출 현황 (영끌과 관련된 항목인 것 같습니다.)
→ 전세 대출, 주담대, 신용대출 등을 포함.

2. 마인드 갖추기.
- 집부터 사고 돈을 갚아나간다.
- 네 가지 레버리지 방법들 : 대출, 전세, 증여, 시간

3. 주택 구매 A to Z.
- 평단가를 바탕으로 지역을 필터링한다. (BEST 5까지 선정.)
- 주택 구매금액, 연식, 평수, 세대수 등을 고려하여 선정 지역 내의 단지를 추린다.
- 단지 중 하나를 고른다. 해당 지역 부동산에 전화해 시세를 확인한다.
  → 매매가와 전세가 확인.
- 접근 가능한 수준의 매물이면 임장 리스트에 추가하고, 아니면 3번으로 돌아간다.
- BEST 1부터 BEST 5까지 2~4 과정을 반복하며 지역별 매수 후보 리스트를 채워나간다.

 

정리하고 보니 자신의 현 수준 파악, 마인드셋, 실행 프로세스 이렇게 세 가지가 되네요.

 

예상하지 못한 일이 닥쳤을 때 세 가지 중 한 가지만 부족해도 크게 삐걱거릴 수 있을 것 같습니다. 다 갖춰야지요.

 

뜬금없지만 모구리의 주식 투자를 되돌아보게 됩니다.

 

"모구리야, 넌 이것만큼 주식에 최선이었느냐?"

 

물론 주식이랑 부동산은 디테일한 부분에서 차이가 있겠지만요.

 

투자 시장에 뛰어들어 성공하기 위해서는 이 정도는 기본으로 갖추고 들어가야 하는구나. 반성이 됩니다.

 

감사합니다. 부읽남 님. 크게 배웠습니다. 진짜 진짜 감사합니다.

 

오늘은 요약을 생략하겠습니다. 바로 위의 2.마인드 갖추기 박스와 3. 주택 구매 A to Z 박스가 오늘 내용의 요약입니다.

 

오늘 하루도 행복하네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
- 모구리 올림.